いずみ会計事務所の「ためになるブログ」Season2 : 親の土地を無償使用すると贈与になるの？！

【質問】
父親名義の土地に私の自宅を建てる予定です。また、土地がかなり広いため、一部は青空駐車場として貸し出す予定です。
父親には、いくらかのお金を払わないと、贈与の扱いになってしまうのでしょうか？

【回答】
親の土地に子どもが家を建てる場合、変換を条件に無償で貸借する（使用貸借）ならば、贈与税は課税されません。ただし、相続の際には相続税の対象となります。
また、親所有の土地を子どもが管理する青空駐車場の場合、駐車場からの収入は土地の所有者である親の所得となります。

　ご相談の方のように、親の土地に子どもが家を建てる場合、地代などを払わないことが多いのではないでしょうか。

　通常は土地の貸し借りには地主と借主の間で地代のやりとりがあります。
　地域によっては、借地権設定の対価として、地代のほかに権利金などの一時金を支払う習慣もあります。

　こうした地代や権利金を支払わずに親の土地を使用した場合、贈与の扱いが気になるところです。

　返還を条件に無償で貸借することを「使用貸借」といいます。
　税務上、使用貸借によって土地を使用する権利の価格は、血縁関係の有無に関わらず「ゼロ」として取り扱われます。

　いずれは土地を親に返すことを前提とするならば、子どもに借地権相当額の贈与税が課税されることはありません。

　ただし、使用貸借されている土地が将来親から子どもに相続されれば、相続税の対象となります。

　その際、気をつけなくてはいけないことは、貸宅地として評価することができない、ということです。
　なぜなら、使用貸借は借地権よりも権利の度合いが低いと考えられているからです。
　使用貸借されている土地は、更地として評価されることになります。

　また、親が所有する土地を子どもが無償で借りて駐車場経営をするようなケースでは、駐車場収入の帰属に注意する必要があります。

　土地は親の持ち物ですが、駐車場を管理運営しているのは子どもだから、駐車場経営による収入は子どもの所得として申告する、と思われがちですが、違います。

　青空駐車場のように単に土地のみを第三者に駐車場として貸し付けて得た所得は、実質所得者課税の原則から土地の所有者の所得、つまり親の所得となります。

　したがって、この場合は親の所得として申告しなければならなりません。
　もし、子どもが青空駐車場の収入を好き勝手に使っていたら、その分は親から子どもへの贈与となります。